Normalmente um negócio começa pequeno, mas normalmente os sonhos são grandes. A maioria dos empresários quer expandir seus negócios e na nossa área não é diferente.
Em geral o empreendedor da construção civil, começa sua construtora com recursos próprios e aos poucos, vislumbra a possibilidade de crescer.
Hoje, temos algumas linhas de crédito imobiliário, mas entre as mais populares, está o Apoio a produção da Caixa.
E o que seria o tão falado Apoio a produção? É uma linha de Crédito criada para agilizar a construção de empreendimentos habitacionais, podendo ser com recurso do FGTS para o Programa Habitacional do Minha Casa Minha Vida (MCMV) ou recurso do SBPE.
Para utilizar o recurso do FGTS o Minha Casa Minha Vida (MCMV) estabelece teto máximo de preço para o imóvel e também a faixa de renda mensal do comparador de 4 a 7k, sendo que o Governo oferece um subsídio para a aquisição do imóvel.
O SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos) oferece um incentivo com redução das taxas de juro, com isso as construtoras começaram a buscar esse recurso no apoio a produção, podendo assim elevar um pouco o valor de venda do imóvel.
Esse recurso está disponível para empresas do ramo da construção civil de todos os portes, desde que tenha os seguintes pré-requisitos:
- Situação cadastral regular e saúde econômico-financeira;
- O empreendimento deve estar localizado em área urbana;
- Construtora com nível de qualificação no SIAC/PBQP-H;
- Incorporação registrada no Registro de Imóveis para contratação;
- Projeto de arquitetura aprovado e alvará expedido pelo Município;
- Licenças ambientais aplicáveis e declaração de viabilidade das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica;
- Existência de infraestrutura interna e externa ao empreendimento;
- Demanda mínima de comercialização das unidades do empreendimento.
E quais são as fases do processo?
Tudo começa com a Habilitação de Crédito, que é o GERIC (Gerenciamento de Risco de Crédito) para quem está entrando no negócio. Pois quem já constrói com Apoio a Produção faz periodicamente a Avaliação ou Renovação de Crédito.
“GERICAR” possui um método de pontuação que segue a regra do BACEN, onde são apresentados e analisados: Situação econômico-financeira (últimos 2 balanços), grau de endividamento, capacidade de geração de resultados, fluxo de caixa e outros. NÃO É FÁCIL, pois você precisa estar com a situação cadastral e a saúde econômico-financeira em dia;
Uma vez a Construtora estando com a questão financeira aprovada, o empreendimento vai para uma análise Engenharia, uma Análise de Risco do Empreendimento, uma Análise Jurídica Tomador e Empreendimento e assim conseguir fazer a contratação.
E quem pode fazer a tramitação desse processo na Caixa? Pode ser feita uma força tarefa com a contabilidade, financeiro e engenharia da empresa ou pode terceirizar esse serviço. Independentemente de como vai fazer precisa investir um tempo com o agente Caixa (seja agência, gerente, plataforma de habitação) para obter as informações necessárias, formulários e trâmites, pois o pacote não vem completo, sendo necessário ir atrás da informação.
Há muita coisa para ler e precisa preencher formulários corretamente. Importante entender que as equipes de engenharia, risco e jurídico da Caixa são da mais alta qualidade, portanto, a documentação deve estar completa, pois vai passar nada “mais o menos”.
Vamos detalhar a fase de Engenharia. O que compõe esta fase? Quais os principais documentos necessários?
– Pré-análise (opcional): caso esteja no início da viabilidade queira confirmar avaliação da Caixa para os valores do terreno e de venda das unidades habitacionais;
- FRE (Ficha Resumo do Empreendimento), na qual inclui Orçamento e Cronograma;
- Matrícula do Imóvel;
- Croquis de Localização do Terreno;
- Levantamento Planialtimétrico;
- Projeto de Implantação e Arquitetônico (padrão prefeitura);
- Quadros I e II da NBR 12721;
- Memoriais Descritivos Habitação e Infraestrutura;
– Análise Definitiva:
- FRE (Ficha Resumo do Empreendimento), na qual inclui Orçamento e Cronograma;
- Matrícula do Imóvel;
- Croquis de Localização do Terreno;
- Levantamento Planialtimétrico;
- Caso haja necessidade de taludes ou arrimo, solicitam projeto de terraplenagem;
- Projeto de Implantação e Arquitetônico (padrão prefeitura)^;
- Quadros I a VIII da NBR 12721;
- Minuta de Incorporação;
- Memoriais Descritivos Habitação e Infraestrutura;
- Projeto Rota Acessível;
- Projeto unidade acessível;
- Declaração Viabilidade Energia Elétrica;
- Declaração Viabilidade Água e Esgoto;
- Caso haja necessidade de ampliação ou reforço, já precisa apresentar projeto, memorial, e fonte de recurso de obras não incidentes;
- Estudo preliminar de infraestrutura (habitação horizontal);
- Código de Práticas assinado;
– Contratação:
- Projeto Aprovado Prefeitura;
- Alvará de Construção;
- Declaração Atendimento a Norma de Desempenho;
- Memorial de Incorporação Registrado;
- Licença ambiental;
- Certidão empresa CREA/CAU;
- Certificado PBQP-H;
- ART/RRT execução de obra e projeto arquitetônico;
- Garantia recursos obra não incidentes;
Uma das coisas que todo mundo quer saber é quanto tempo tudo isso demora…bem, essa resposta não é exata. Em geral, se tudo correr bem, em torno de 1 ano.
Então, vamos a algumas dicas valiosas para ajudar no processo
- Para assinar contrato PJ com Caixa você precisa ter GERIC (da empresa), Laudo da Engenharia, demanda mínima (30% ou 15%) de unidades vendidas, Análise jurídica (empresa, sócios, terreno), risco do empreendimento, seguro risco engenharia.
- 95% de cronograma financeiro representam 100% do físico, pois 5% ao final da obra está vinculado a habite-se e CND da obra, ou seja, precisa levar todo o período de obra bem redondinho para não se perder no final, pois 5% do valor total da obra é muito dinheiro.
- Se usar recurso do FGTS 3% das unidades habitacionais, precisam ser adaptáveis, ou seja, as plantas tipo são pensadas para serem adaptáveis, mas o diferencial são as vagas de estacionamento, que atualmente são um ponto de atenção.
- Se você está começando vale baixar a FRE no download da Caixa no site. Atenção que lá há alguns documentos para downloads, mas alguns são antigos e com nomes diferentes. Quando a construtora compra terreno com projeto legal aprovado, precisa antes fazer uma análise crítica de atendimento, pois pode não viabilizar junto à Caixa.
- Todo processo ocorre no SIOPI (Sistema de Operações Imobiliárias), você raramente tem um gerente de habitação para buscar alguma informação a mais. O SIOPI funciona, se você postar um ofício com perguntas, elas serão respondidas através de um parecer.
- Procure SINDUSCON e CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), a habitação é um dos maiores focos deles e eles promovem eventos para tirar dúvida. Se aproxime!!
- Toda documentação precisa ser compatibilizada. A Engenharia da Caixa segue procedimentos, sistemática, tem inteligência e capacitação.
- Tenha conhecimento para argumentar na Caixa. Não se negue a atender alguma solicitação sem justificativa e evidência e também não atenda uma solicitação improcedente, pois a rentabilidade é pequena e a saúde do empreendimento interessa a Caixa também.
- As construtoras são avaliadas ao final do empreendimento, existe um rating que impacta na atualização de crédito.
Precisamos ter em mente que as regras podem mudar e portanto devemos estar sempre atentos.
Espero que essas informações possam ter ajudado.
Se precisar de apoio para obter a certificação no PBQP-H ou com a documentação da Engenharia, entre em contato. Estamos à disposição para ajudá-los.
